区分所有法改正【 2025年】マンションの建て替え・大規模修繕はどう変わる？

2025年の区分所有法改正は、マンション管理における課題解決と再生を後押しする重要な改正です。

老朽化マンションの増加や区分所有者の高齢化に対応するため、所在不明区分所有者への対応、総会決議要件の緩和、建て替え決議要件の緩和という3つのポイントがあります。

この記事を読むことで、以下の点が明確になります。

• 所在不明区分所有者への対応
• 総会決議要件の緩和
• 建て替え決議要件の緩和
• 法改正がマンション管理・修繕に与える影響

2025年 区分所有法改正の概要

• 老朽化マンションを取り巻く現状
• 法改正による課題解決への期待

2025年の区分所有法改正は、マンション管理における様々な課題解決に繋がる重要な改正だ。

老朽化マンションの増加や区分所有者の高齢化といった現状に対応するため、今回の法改正では、所在不明区分所有者への対応、総会決議要件の緩和、建て替え決議要件の緩和という3つのポイントがある。

これらの改正によって、マンション管理の円滑化と再生が期待される。

老朽化マンションを取り巻く現状

老朽化マンションの増加は深刻な問題であり、築40年以上のマンションは2023年末時点で約136.9万戸に達し、今後も増加する見込みだ。

また、居住者の高齢化も進んでおり、築40年超のマンションの約半数が60歳以上のみの世帯となっている。

さらに、1979年以前に建てられたマンションでは、半数以上の戸で所有者との連絡が困難になっている現状がある。

項目	現状
築40年以上のマンション数	2023年末時点で約136.9万戸
居住者の高齢化	築40年超のマンションの約半数が60歳以上のみの世帯
所有者との連絡	1979年以前築のマンションでは、半数以上の戸で所有者と連絡が取れない
建て替え実施状況	年間10棟前後と進んでいない

老朽化マンションの増加、居住者の高齢化、所有者との連絡難という三重苦により、マンションの維持管理や建て替えが困難になっている現状を認識する必要がある。

法改正による課題解決への期待

区分所有法改正によって、所在不明の所有者を総会決議の母数から除外できるようになる。

また、一部の議事について総会出席者の多数決による決議が可能になり、建て替え決議要件も緩和される。

これらの改正により、マンション管理の現場で直面する様々な課題の解決が期待される。

項目	改正内容	期待される効果
所在不明の所有者の扱い	総会決議の母数から除外可能（裁判所への申し立てが必要）	迅速な意思決定、修繕計画の円滑な推進
総会決議の方法	一部の議事について、総会出席者の多数決による決議を可能に	管理組合運営の効率化、区分所有者の負担軽減
建て替え決議要件の緩和	一定の条件（耐震性不足など）下で、建て替え決議要件を5分の4以上から3分の2以上に緩和	老朽化マンションの再生促進、安全な住環境の確保

法改正は、マンション管理組合にとって、高齢化、管理不全、修繕費用の高騰といった課題解決を後押しする重要な一歩となる。

2025年 区分所有法改正における3つのポイント

• 所在不明区分所有者への対応
• 総会決議要件の緩和
• 建て替え決議要件の緩和

2025年の区分所有法改正は、マンション管理における課題解決を促進し、マンションの再生を後押しする重要な改正だ。

今回の改正では、所在不明区分所有者への対応、総会決議要件の緩和、建て替え決議要件の緩和という3つの重要なポイントがあり、それぞれがマンション管理の現場で直面している課題の解決に寄与すると考えられる。

所在不明区分所有者への対応

所在不明区分所有者への対応については、総会決議の母数から所在不明の区分所有者を除外できるようになる。

これにより、例えば長年連絡が取れない区分所有者がいる場合でも、裁判所への申し立てを経て、その区分所有者の議決権を総会決議の計算から除外することが可能になる。

これまで所在不明者の存在によって、必要な修繕や建て替えの決議が進まなかったマンションにとっては大きな進展となるだろう。

総会決議要件の緩和

総会決議要件の緩和では、一部の議事について、総会出席者の多数決による決議が可能になる。

これは、区分所有者の高齢化が進み、総会の定足数を満たすのが難しいマンションにとって有益だ。

従来の区分所有法では、重要な事項の決定には区分所有者全体の過半数の賛成が必要であったが、改正後は、総会に出席した区分所有者の過半数の賛成で決議できるため、より柔軟な意思決定が可能になる。

建て替え決議要件の緩和

建て替え決議要件の緩和については、一定の条件（耐震性不足など）下で、建て替え決議要件が5分の4以上から3分の2以上に緩和される。

老朽化が進み、耐震性が不足しているマンションの建て替えを促進するための措置だ。

建て替えには区分所有者全員の合意が必要であるため、反対者がいる場合、建て替えが進まないケースが多く見られた。

改正後は、3分の2以上の賛成で建て替えが決議できるようになるため、建て替えのハードルが下がり、老朽化マンションの再生が促進される。

区分所有法改正がマンション管理・修繕に与える影響

• 老朽化対策とマンション再生
• 管理不全解消と円滑な運営
• 長期修繕計画と費用の見直し

2025年の区分所有法改正は、マンション管理・修繕における意思決定の円滑化と、老朽化マンションの再生を大きく後押しする。

この改正がもたらす影響を理解することで、管理組合は将来を見据えた対策を講じることが可能になる。

以下に、老朽化対策とマンション再生、管理不全解消と円滑な運営、長期修繕計画と費用の見直しという3つの観点から、区分所有法改正がもたらす具体的な影響を解説する。

各見出しの内容を参考に、マンションの現状と将来を見据えた管理・修繕計画を検討してほしい。

老朽化対策とマンション再生

マンションの老朽化は、建物自体の劣化だけでなく、居住者の高齢化や空室率の増加といった複合的な問題を引き起こし、マンションの維持管理を困難にする。

2023年末時点で築40年以上のマンションは約136.9万戸に達し、今後も増加が見込まれるというデータもある。

区分所有法改正では、建て替え決議要件の緩和や、所在不明の区分所有者の議決権に関する見直しが行われる。

これらの改正により、老朽化マンションの再生に向けた合意形成が容易になり、建て替えや大規模修繕といった対策がより現実的になる。

対策	内容
建て替え決議要件の緩和	一定の条件（耐震性不足など）下で、建て替え決議要件を5分の4以上から3分の2以上に緩和
所在不明者の議決権	所在不明の区分所有者を総会決議の母数から除外可能（裁判所への申し立てが必要）
高さ制限の特例	耐震性不足などで建て替え等をする場合、特定行政庁の許可による高さ制限の特例を設ける

マンションの老朽化は避けられない問題だが、区分所有法改正を契機に、マンションの再生に向けた具体的な取り組みを検討する時期に来ていると考えられる。

管理不全解消と円滑な運営

管理不全の状態にあるマンションでは、共用部分の清掃が行き届かず、設備の故障が放置されるなど、居住環境の悪化を招き、資産価値の低下につながる。

管理不全を解消し、円滑なマンション運営を実現するためには、管理組合の機能強化が不可欠になる。

区分所有法改正では、総会決議要件の緩和や、管理不全の専有部分に対する管理人の選任制度が導入される。

これにより、管理組合の意思決定が円滑に進み、迅速な対応が可能になる。

また、分譲事業者による管理計画の作成義務化や、管理業者による利益相反行為の規制強化など、管理の透明性を高めるための措置も盛り込まれている。

対策	内容
総会決議要件の緩和	一部の議事について、総会出席者の多数決による決議を可能にする
管理不全の専有部分に対する管理人の選任	管理不全の専有部分を裁判所が選任する管理人に管理させる制度を創設する
管理計画の作成義務化	新築時から適切な管理・修繕が行われるよう、分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐ仕組みを導入する
管理業者の利益相反行為の規制強化	管理業者が管理組合の管理者と工事等の受発注者を兼ねる場合、利益相反の懸念があるため、区分所有者への事前説明を義務化する

これらの改正により、管理組合はより効率的かつ透明性の高い運営を行い、管理不全の状態を解消することが期待できる。

長期修繕計画と費用の見直し

長期修繕計画は、マンションの維持管理において非常に重要な役割を果たす。

適切な長期修繕計画を策定し、計画的に修繕積立金を積み立てることで、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持することが可能になる。

しかし、長期修繕計画の見直しや修繕積立金の増額は、区分所有者の合意を得ることが難しく、計画の実行が滞るケースも少なくない。

区分所有法改正では、修繕に関する決議要件の緩和や、マンション管理に関する地方公共団体の支援制度の充実が図られる。

これにより、長期修繕計画の見直しや修繕積立金の増額に関する合意形成が容易になり、計画的な修繕の実施を後押しする。

対策	内容
修繕に関する決議要件の緩和	修繕等の決議は、集会出席者の多数決で可能とする
地方公共団体の支援制度の充実	外壁剥落などの危険な状態にあるマンションに対し、報告徴収、助言・指導・勧告、あっせんなどの措置を行う
民間団体の登録制度	区分所有者の意向把握、合意形成の支援などの取り組みを行う民間団体の登録制度を創設する

長期修繕計画の見直しは、マンションの将来を見据えた重要な取り組みであり、区分所有法改正を機に、長期的な視点での検討を進めることが重要になる。

区分所有法改正を踏まえた今後の対策

• 管理規約の見直しと改定
• 長期修繕計画の再検討
• 区分所有者間の情報共有と合意形成

2025年の区分所有法改正は、マンション管理組合が直面する課題解決を後押しし、より柔軟かつ持続可能なマンション運営を可能にする。

特に管理規約の見直し、長期修繕計画の再検討、区分所有者間の情報共有と合意形成は重要なポイントだ。

これらの対策を適切に講じることで、法改正の恩恵を最大限に活かし、マンションの価値を維持・向上させることができる。

管理規約の見直しと改定

管理規約とは、マンションの管理運営に関するルールを定めたもので、区分所有者全員が遵守する必要がある。

今回の区分所有法改正を踏まえ、管理規約を見直し、必要に応じて改定することが重要になる。

項目	見直しのポイント
所在不明区分所有者への対応	所在不明の区分所有者を総会決議の母数から除外するための規定を設ける。
総会決議要件の緩和	一部の議事について、総会出席者の多数決による決議を可能とする規定を設ける。
電子投票の導入	総会への参加が難しい区分所有者のために、電子投票を導入する規定を設ける。
専有部分の管理責任の明確化	管理不全の専有部分を裁判所が選任する管理人に管理させる制度を利用するための規定を設ける。
その他	建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取り壊しなどを、建て替えと同様に多数決で決議できるようにする規定を設ける。

管理規約の見直しは、区分所有者全体の合意形成が不可欠である。

弁護士やマンション管理士などの専門家を活用し、適切なアドバイスを受けることを検討する。

長期修繕計画の再検討

長期修繕計画とは、マンションの維持保全のために、長期的な視点に基づいて修繕計画を立てるものだ。

今回の区分所有法改正やマンションの老朽化の状況を踏まえ、長期修繕計画を再検討することが不可欠になる。

項目	再検討のポイント
修繕費用の見直し	物価上昇や人件費の高騰などを考慮し、修繕費用を適切に見直す。
修繕項目の見直し	法改正やマンションの老朽化の状況を踏まえ、必要な修繕項目を見直す。
修繕時期の見直し	マンションの劣化状況や修繕技術の進歩などを考慮し、修繕時期を見直す。
積立金不足への対策	修繕費用の見直しに伴い、積立金が不足する場合は、積立金の増額や一時金の徴収などを検討する。
長寿命化対策	建物の長寿命化に資する修繕方法や設備を導入することで、長期的な修繕費用の削減を図る。

長期修繕計画の再検討は、専門的な知識が必要になるため、建築士やマンション管理士などの専門家を活用し、適切なアドバイスを受けるべきだ。

区分所有者間の情報共有と合意形成

マンション管理における課題解決のためには、区分所有者間の情報共有と合意形成が非常に重要となる。

情報共有を密にし、区分所有者間のコミュニケーションを活発化させることが求められる。

項目	ポイント
情報共有の徹底	管理組合の活動状況やマンションの管理状況に関する情報を、定期的に区分所有者に提供する。
コミュニケーションの活性化	総会や理事会などの会議の機会を設け、区分所有者間の意見交換を促進する。管理組合のウェブサイトやSNSなどを活用し、情報発信や意見交換を行う。
合意形成の支援	意見の対立が生じた場合は、第三者（弁護士、マンション管理士など）に仲介を依頼するなど、円滑な合意形成を支援する。
電子化の推進	書面による通知だけでなく、電子メールやアプリなどを用いて情報共有を行うことで、迅速かつ効率的なコミュニケーションを実現する。

区分所有者間の情報共有と合意形成を円滑に進めるためには、透明性の高い情報公開と、誰もが意見を言いやすい雰囲気づくりが大切だ。

よくある質問（FAQ）

区分所有法改正でマンションの建て替えは本当にしやすくなるのですか？

建て替え決議要件が緩和され、以前よりは建て替えしやすくなる可能性があります。しかし、区分所有者間の合意形成や資金計画など、他にも考慮すべき点は多くあります。

区分所有法改正で管理組合は何をすべきですか？

今回の改正内容を踏まえ、管理規約や長期修繕計画を見直すことが重要です。また、区分所有者間の情報共有を密にし、マンション管理に対する意識を高めることも大切です。

区分所有法改正で自分のマンションの資産価値は上がりますか？

法改正によってマンションの管理状況が改善されれば、資産価値の維持・向上につながる可能性があります。しかし、マンションの立地や築年数、周辺環境なども資産価値に影響するため、一概には言えません。

区分所有法改正の内容を詳しく知りたいのですが、どこで情報を得られますか？

国土交通省のウェブサイトや、マンション管理に関する専門家のセミナーなどで情報を得ることができます。また、マンション管理組合向けの相談窓口も設けられていますので、活用してみましょう。

区分所有法改正で管理費や修繕積立金は値上がりしますか？

法改正によって管理や修繕に関する規定が変わる可能性があるため、長期修繕計画の見直しによっては、修繕積立金が値上がりする可能性もあります。管理組合で十分に議論し、区分所有者の理解を得ることが重要です。

区分所有法改正でマンションの高齢化問題は解決しますか？

高齢化マンションの再生を促進する可能性がありますが、根本的な解決には、居住者の高齢化に対応した住環境の整備や、地域社会との連携など、多角的な取り組みが必要です。

まとめ

2025年の区分所有法改正は、マンション管理の円滑化と再生を後押しする重要な改正であり、老朽化マンションの増加や区分所有者の高齢化といった課題解決に役立つ。

• 所在不明区分所有者への対応：総会決議の母数から除外が可能になる
• 総会決議要件の緩和：一部議事について出席者の多数決で決議が可能になる
• 建て替え決議要件の緩和：一定条件下で5分の4以上の賛成から3分の2以上に緩和される

今回の改正を機に、管理規約や長期修繕計画の見直し、区分所有者間の情報共有を進め、マンションの価値向上を目指すべきである。