不動産売買の媒介契約の一種で、売主が1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできず、売主自身が買主を見つけた場合でも、その不動産会社を通して取引しなければなりません。
用語集
- 媒介契約（ばいかいけいやく）: 不動産の売買や賃貸の仲介を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のこと。
- 専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）: 売主が1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約。ただし、売主自身が見つけた買主との直接取引は可能です。
- 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）: 売主が複数の不動産会社に重ねて売却を依頼できる契約。売主自身が見つけた買主との直接取引も可能です。
- レインズ（REINS）： 国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産物件情報ネットワークシステム。不動産会社間で物件情報を共有し、取引の円滑化を図る目的があります。
- 自己発見取引（じこはっけんとりひき）： 売主が不動産会社の仲介なしに、自分で見つけた買主と直接行う取引のこと。専属専任媒介契約では原則として認められません。
- 仲介手数料（ちゅうかい<0xE6><0x89><0x8B><0xE6><0x95><0xB0>）： 不動産売買の仲介を行った不動産会社に対して、売買契約が成立した際に支払われる報酬。
依頼できる不動産会社は1社のみ: 複数の不動産会社に重複して仲介を依頼することはできません。
- 自己発見取引が原則不可: 売主が自分で買主を見つけても、必ず契約した不動産会社を通して取引を行う必要があります。
- 積極的な販売活動が期待できる: 1社に独占的に依頼するため、不動産会社は仲介手数料を確実に得られると考え、積極的に販売活動を行うことが期待できます。
- 販売状況の報告義務: 不動産会社は、売主に対して1週間に1回以上の頻度で販売活動の状況を報告する義務があります。
- レインズへの登録義務: 不動産会社は、契約締結日の翌日から5営業日以内に物件情報をレインズに登録する義務があります。
- 契約期間: 最長3ヶ月です。期間満了後、合意があれば更新できます。
専属専任媒介契約のメリット
- 窓口が一本化される: 複数の不動産会社とやり取りする必要がなく、連絡や相談がスムーズに進みます。
- 手厚いサポートが期待できる: 不動産会社が積極的に販売活動を行うため、情報提供やアドバイスなどのサポートが手厚くなる可能性があります。
- 早期売却の可能性: 不動産会社が販売活動に注力することで、早期の売却につながる可能性があります。
専属専任媒介契約のデメリット
- 他の不動産会社の意見を聞けない: 1社のみに依頼するため、他の不動産会社の査定や販売戦略を知ることができません。
- 不動産会社の力量に左右される: 販売力や得意な分野が弱い不動産会社を選んでしまうと、売却が長期化したり、希望価格で売れない可能性があります。
- 自己発見取引ができない: 親族や知人など、自分で買主を見つけた場合に仲介手数料が発生してしまいます。
- 囲い込みのリスク: 不動産会社が自社で買主を見つけようと、他の不動産会社への情報公開を消極的に行う「囲い込み」という行為が行われるリスクがあります。
専属専任媒介契約は、特定の不動産会社を信頼し、早期売却を目指したい売主にとって有効な選択肢となり得ます。しかし、契約する不動産会社選びが非常に重要になるため、慎重に検討する必要があります。他の媒介契約（専任媒介契約、一般媒介契約）の特徴も理解した上で、自身の状況や希望に合った契約形態を選ぶことが大切です。
