人口減少と高齢化がもたらす不動産価値の変化

見出し	内容
人口減少と高齢化がもたらす不動産マーケットの構造変化	・不動産マーケットの二極化が進む（都市部上昇、地方下落） ・都市部では人口集中で需要が根強い ・地方では空き家増加で価格が下落傾向 ・高齢者向け住宅や単身者向け物件の需要が増加
相続における不動産問題の深刻化	・相続放棄が増加傾向（不動産価値低下、管理コスト負担、手続きの煩雑さが要因） ・空き家問題が深刻化（人口減少、相続、市場低迷が背景） ・不動産評価は専門家でも難しい（個別性、市場変動、専門知識が必要） ・空き家を放置すると老朽化、景観悪化、犯罪誘発のリスクあり
不動産価格を左右する建築費高騰の要因	・建築費高騰が新築物件価格を押し上げる ・建築資材（木材、鉄鋼等）や人件費、地価の高騰が要因 ・中古物件の需要増加と価格上昇をもたらす ・省エネ基準義務化も建築コストを増加させる
今後の不動産市場における対策と展望	・市場動向を捉え、最適なタイミングでの売却が重要 ・空き家に関する特例措置の期限も考慮する ・不動産投資は慎重に（人口減少、空き家リスクを考慮） ・都市部以外では需要低迷の可能性あり
よくある質問（FAQ）	・人口減少で地方の不動産価格は下落する可能性が高い ・高齢化で高齢者向け住宅の需要が増加する ・相続した不動産は早めに活用方法を検討すべき ・不動産売却のタイミングは市場動向や金利、税制を考慮 ・不動産投資では空室リスクや価格変動リスクに注意
まとめ	・人口減少と高齢化が不動産市場に大きな変化をもたらす ・都市部と地方の二極化が顕著 ・相続問題や建築費高騰も価格に影響 ・今後の市場対策と展望を理解することが重要

• 人口減少と高齢化がもたらす不動産マーケットの構造変化
• 相続における不動産問題の深刻化
• 不動産価格を左右する建築費高騰の要因
• 今後の不動産市場における対策と展望
• よくある質問（FAQ）
• まとめ

人口減少と高齢化は日本の不動産市場に大きな変化をもたらしており、都市部と地方での二極化が顕著になっています。

相続における不動産問題も深刻化しており、空き家問題や不動産評価の難しさが課題です。

建築費高騰も不動産価格を左右する要因となり、新築物件だけでなく中古物件市場やリフォームの需要にも影響を与えています。

この記事を読むことで、人口動態の変化が不動産価値に与える影響を理解し、今後の不動産市場における対策と展望を知ることができます。

この記事でわかること

• 不動産マーケットの二極化（都市部と地方の価値の違い）
• 相続における不動産問題（相続放棄の増加や空き家問題）
• 建築費高騰が不動産価格に与える影響
• 今後の不動産市場における対策と展望

人口減少と高齢化がもたらす不動産マーケットの構造変化

• 不動産マーケットの二極化
• 都市部と地方の不動産価値の違い
• 人口動態の変化による影響

人口減少と高齢化は、日本の不動産マーケットに大きな変化をもたらしている。

これらの要因は、不動産需要の低下、空き家問題の深刻化、都市部への人口集中などを引き起こし、不動産価値の二極化をもたらしている。

不動産マーケットの二極化

不動産マーケットの二極化とは、都市部などの人気エリアでは不動産価格が上昇する一方で、地方や郊外などでは価格が下落する現象を指す。

人口減少と高齢化の進行により、この二極化がさらに進むと考えられる。

都市部と地方の不動産価値の違い

都市部では、人口集中や企業活動の活発さから不動産需要が根強く、マンションやオフィスビルの価格は上昇傾向にある。

一方、地方では人口減少や高齢化により空き家が増加し、不動産価格は下落傾向にある。

国土交通省の調査によると、三大都市圏の地価は上昇傾向にあるが、地方圏では下落傾向が続いている。

人口動態の変化による影響

人口動態の変化は、不動産マーケットにさまざまな影響を与える。

例えば、高齢者人口の増加に伴い、高齢者向け住宅や介護施設の需要が高まる。

また、単身世帯の増加に伴い、コンパクトなマンションやアパートの需要が増加する。

一方で、地方では空き家が増加し、地域の活性化が課題となっている。

考えてみよう。

空き家問題に対する特例措置として、相続した家屋または土地を譲渡した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円が特別控除される制度がある。

この制度は2027年12月31日まで延長されているため、活用を検討するのも1つの手段だ。

相続における不動産問題の深刻化

• 相続放棄の増加
• 空き家問題の現状
• 不動産評価の難しさ

人口減少と高齢化が進む日本では、相続における不動産問題が深刻化している。

相続放棄の増加、空き家問題の現状、不動産評価の難しさは、それぞれが複雑に絡み合い、個人の資産形成や地域社会に大きな影響を与えている。

相続放棄の増加

相続放棄とは、相続人が被相続人の遺産を一切受け継がないことを選択する手続きをいう。

近年、この相続放棄を選択する人が増加傾向にある。

2025年問題で相続不動産の売却が増加すると予測されている。

相続放棄が増加する背景には、主に以下の3つの要因がある。

1. 不動産の価値低下：地方や郊外を中心に不動産価格が下落し、相続しても売却益が見込めないケースが増加している。
2. 管理コストの負担：空き家となった実家の固定資産税や修繕費などの維持費が、相続人にとって大きな負担となる。
3. 相続手続きの煩雑さ：不動産の相続には、登記や遺産分割協議など煩雑な手続きが必要であり、時間や労力を費やしたくないと考える人が増えている。

空き家問題の現状

空き家問題は、日本全国で深刻化しており、社会問題となっている。

総務省の調査によると、2018年時点での空き家数は約875万戸に達し、空き家率は13.6%となっている。

空き家問題の背景には、以下の要因が考えられる。

1. 人口減少と高齢化: 地方や郊外を中心に人口が減少し、高齢化が進むことで、空き家が増加している。
2. 相続の発生: 親から相続した実家を、子供が利用しないまま放置するケースが増えている。
3. 不動産市場の低迷: 不動産価格が下落し、空き家を売却しても十分な利益が得られないため、放置されるケースがある。

空き家を放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性や景観の悪化、犯罪の誘発など、様々な問題が発生する。

そのため、空き家の活用や管理が重要な課題となっている。

不動産評価の難しさ

不動産の評価は、一律の基準で判断することが難しい。

立地条件、建物の状態、周辺環境など、様々な要因が価格に影響を与えるため、専門家でも評価が難しい場合がある。

相続税を支払うために、利用価値の低い不動産の現金化を検討する人が増加すると考えられる。

不動産評価が難しい要因としては、以下の点が挙げられる。

1. 個別性の高さ: 不動産は一つとして同じものがなく、それぞれに固有の条件があるため、評価が難しい。
2. 市場変動の影響: 不動産市場は常に変動しており、経済状況や金利動向などによって価格が大きく変動する。
3. 専門知識の必要性: 不動産評価には、不動産に関する専門的な知識や経験が必要であり、一般の人が正確に評価することは難しい。

不動産の評価を誤ると、相続税の過払いが発生したり、遺産分割協議が難航したりする可能性がある。

そのため、不動産評価は専門家（不動産鑑定士など）に依頼することが望ましい。

不動産価格を左右する建築費高騰の要因

• 新築物件価格の高騰
• 中古物件市場への影響
• リフォーム需要の変化

近年の不動産価格高騰の背景には、建築費の高騰が大きく影響している。

建築費高騰は、新築物件だけでなく中古物件やリフォーム市場にも波及し、不動産市場全体に影響を与えていることを考えてみよう。

新築物件価格の高騰

新築物件価格の高騰は、建築費の高騰が直接的な要因となっている。

具体的には、以下の要因が挙げられる。

要因	内容
建築資材価格の高騰	木材、鉄鋼、セメントなどの価格が世界的な需要増加や供給制約により高騰
人件費の高騰	建設業界における労働力不足と高齢化により、人件費が増加
地価の高騰	都市部を中心に土地の需要が高く、地価が上昇
省エネ基準の義務化	2025年4月以降、全ての建築物に省エネ基準適合が義務付けられ、建築コストが増加

2023年の首都圏新築分譲一戸建て平均購入価格は4515万円と、2014年以降で最高額を記録した事も記憶に新しい。

中古物件市場への影響

新築物件価格の高騰は、中古物件市場にも影響を与えている。

新築物件の価格が高騰したことで、中古物件の需要が高まり、価格も上昇傾向にある。

影響	内容
中古物件の需要増加	新築物件価格の高騰により、価格を抑えた中古物件への需要が高まる
中古物件価格の上昇	需要増加に伴い、中古物件の価格も上昇する
リフォーム・リノベーション需要の増加	中古物件を購入し、リフォームやリノベーションで自分好みにカスタマイズする需要が増加
築年数の古い物件の価値が見直される	リノベーションを前提とした場合、築年数の古い物件でも十分な価値があると見直される

リフォーム需要の変化

建築費の高騰は、リフォーム需要にも変化をもたらしている。

新築物件の価格高騰により、既存住宅のリフォームによって住環境を向上させるニーズが高まっている。

変化	内容
省エネリフォームの需要増加	断熱性能向上や高効率設備導入など、省エネリフォームへの関心が高まる
バリアフリーリフォームの需要増加	高齢化社会の進展に伴い、バリアフリーリフォームの需要が増加
住宅設備の高機能化・デザイン性の向上	より快適でデザイン性の高い住空間を求めるニーズが高まる
長期優良住宅化リフォームの推進	住宅の長寿命化や性能向上を目的としたリフォームが促進される

国土交通省も住宅の長寿命化や性能向上を目的としたリフォームを推進しており、税制上の優遇措置や補助金制度などを設けている。

今後の不動産市場における対策と展望

• 不動産売却のタイミング
• 不動産投資の注意点
• 不動産活用の可能性

人口減少や高齢化が進む日本において、不動産市場は大きな転換期を迎えている。

これらの変化に対応するため、適切な対策と将来を見据えた展望を持つことが重要だ。

不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングは、市場の動向や個々の状況によって異なる。

住宅ローン金利の動向や、空き家に関する特例の適用期限を考慮する必要があるだろう。

金利上昇前や特例の適用期限内に売却を検討することで、有利な条件で不動産を手放せる可能性がある。

2023年の首都圏新築分譲一戸建て平均購入価格は4515万円と、2014年以降で最高額を記録した。

この背景には、建築資材や人件費の高騰がある。

住宅価格が下がる要素は見当たらず、ライフステージを考慮し売却のタイミングを決断する必要があるだろう。

不動産投資の注意点

不動産投資においては、人口減少や高齢化による影響を考慮する必要がある。

地域によっては空き家が増加し、不動産価格が下落する可能性もあるため、慎重な判断が求められる。

都市部では需要が維持される傾向にあるが、地方や郊外では需要低迷が懸念される。

注意点	詳細
空き家リスク	人口減少により、特に地方や郊外で空き家が増加する可能性。
価格変動リスク	都市部と地方、物件の特性によって価格変動に差が出る。
賃貸需要の変化	高齢者向け住宅やバリアフリー住宅など、ニーズに合わせた物件を選ぶ必要性。
災害リスク	自然災害に対する備え（ハザードマップ確認、保険加入など）の重要性。
金利変動リスク	住宅ローン金利の動向を注視し、金利上昇に備える必要性。
法改正・税制改正リスク	不動産関連の法改正や税制改正に注意し、最新情報を把握する。
管理コスト	物件の維持管理には費用がかかるため、事前にコストを把握しておく。
立地条件	将来的な売却や賃貸を考慮し、交通アクセスや周辺環境の良い立地を選ぶ。
リフォーム・修繕費用	建物の老朽化に伴い、リフォームや修繕が必要になる場合があるため、費用を考慮する。
情報収集の重要性	最新の市場動向や地域情報を収集し、客観的な視点で投資判断を行う。

不動産活用の可能性

相続した不動産を有効活用することで、収益を得たり税負担を軽減したりすることが可能だ。

空き家をリフォームして賃貸に出したり、高齢者向け住宅として活用したりするなど、さまざまな選択肢がある。

2027年12月31日まで、相続した家屋または土地を譲渡した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円が特別控除される特例措置がある。

相続した不動産の活用方法を検討する際は、専門家（税理士、不動産鑑定士）に相談し、最適なプランを立てることをおすすめする。

考えてみよう。

よくある質問（FAQ）

人口減少で不動産価格はどうなる？

人口減少が進むと、特に地方や郊外では不動産の需要が減り、価格が下落する可能性があります。都市部では比較的需要が維持される傾向にありますが、油断は禁物です。

高齢化で不動産市場はどう変わる？

高齢者向けの住宅や介護施設の需要が高まる一方で、高齢者が住んでいた住宅が空き家になるケースが増加します。バリアフリー設計など、高齢者のニーズに合わせた物件が求められるようになるでしょう。

相続した不動産、どうすればいい？

相続した不動産は、売却、賃貸、自己利用など様々な選択肢があります。空き家にして放置すると、管理コストがかかるだけでなく、防災や防犯上のリスクも生じます。早めに専門家と相談し、最適な活用方法を見つけることをおすすめします。

不動産を売却するタイミングはいつが良い？

不動産を売却するタイミングは、市場の動向や金利、税制などが影響します。一般的には、金利が低い時期や、不動産価格が上昇している時期が有利と言われています。また、相続した不動産の場合は、空き家に関する特例が適用される期限も考慮しましょう。

不動産投資で気をつけることは？

不動産投資は、空室リスクや価格変動リスクなど様々なリスクがあります。人口減少や高齢化が進む地域では、特に注意が必要です。将来的な需要を見据え、慎重に物件を選ぶことが大切です。

建築費高騰は不動産価格にどう影響する？

建築費の高騰は、新築物件の価格上昇に繋がります。そのため、中古物件の需要が高まり、中古物件の価格も上昇する傾向にあります。リフォームやリノベーションを検討する人も増えるでしょう。

まとめ

人口減少と高齢化は日本の不動産市場に大きな変化をもたらし、都市部と地方での二極化が顕著になっている現状を解説します。

相続における不動産問題や建築費高騰も、不動産価格に影響を与える重要な要因です。

• 不動産マーケットの二極化（都市部と地方の価値の違い）
• 相続における不動産問題（相続放棄の増加や空き家問題）
• 建築費高騰が不動産価格に与える影響

不動産売却、不動産投資、不動産活用など、今後の不動産市場における対策と展望について理解を深め、将来のライフプランに役立てましょう。